БУДУТ ЛИ НОВЫЕ ОТЕЛИ В ПЕТЕРБУРГЕ?
О перспективах развития гостиничного бизнеса в городе

Гостиничный комплекс Санкт-Петербурга состоит из 165 объектов размещения (без учета мини-отелей) на 15 956 номеров и 31 848 мест. Из указанного количества объектов размещения 71 объект представляет собственно гостиницы. В 1997 году в городе работало около 100 отелей.

В Санкт-Петербурге за 2003 г. число гостиниц верхнего сегмента увеличилось с 5 до 7. В среднем сегменте наиболее заметным проектом стал отель «Достоевский», находящийся в составе торгового комплекса.

Класс	Количество объектов		Количество номеров		Количество мест
	2001	2003	2001	2003	2001	2003
Высокий Средний Экономический	4 40 40	7 54 51	1182 8053 2647	1451 8745 2647	2014 13069 6790	2428 15752 6089

Источник: КВС Администрации Санкт-Петербурга

При этом операционные показатели, такие как средняя фактическая стоимость номера (AARR) и среднегодовая загрузка по гостиницам различных категорий, приняли следующие значения:

Класс	AARR, USD	Среднегодовая загрузка
Высокий Средний Экономический	153 55 20	63% 61% 50%

За 2002 год в Санкт-Петербурге доля гостиничных номеров без удобств выросла с 8 до 14%. Это объясняется тем, что за 2002–2003 гг. в городе открылось не менее 40 мини-отелей, и сейчас их насчитывается около 100. Мини-отели появились как альтернатива гостиницам в традиционном понимании. Они располагают ограниченным набором услуг, но в то же время индивидуальным отношением к гостю, которое может гарантировать только гостиница высокого класса, притом что уровень цен здесь значительно ниже – $15–120 за стандартный номер.

Построенные за пять последних лет гостиницы не могут удовлетворить растущий спрос. Количества новых гостиниц недостаточно для города, в котором ежегодный прирост количества туристов составляет около 200 тыс.
Анализ заполняемости гостиниц показал, что наибольшие показатели приходятся на период май–август (56–90%), наименьшие – на январь–март (35–50%). По сравнению с 2001 годом возросла загрузка гостиниц в зимние месяцы, что является результатом последовательной маркетинговой политики города, направленной на продвижение зимних сезонов на международный рынок.
Пик заполняемости приходится на период белых ночей. В это время город посещают не только иностранные, но российские туристы. Для зимнего периода характерна минимальная загрузка, но это происходит в связи с относительно неразвитым направлением конференц-туризма.

По формам собственности наиболее успешными в прошлом году оказались отели с иностранным менеджментом. Они были загружены на 61% (в 2001 г. – на 53%). Заметно увеличились доходы от предоставленных услуг гостиниц в государственной (на 43%) и муниципальной собственности (на 50%).
В настоящее время в городе представлено 4 гостиничных цепи: Rocco Forte, Kempinski, Corinthia и Radisson SAS. В ближайшем будущем планируется появление еще пяти сетей: Ramada, Renaissance, Courtyard, Rezidor и Accor.

Среди экспертов бытуют два мнения. Первое – в России гостиничного рынка пока не существует, а второе – в Петербурге нет дефицита мест. На взгляд экспертов «МКД», оба эти заявления достаточно категоричны.
Исследования показывают, что гостиничный рынок существует и развивается, но далек от перенасыщения. Это подтверждается тем, что при постоянном увеличении количества гостиниц уровень заполняемости также постоянно растет, и в сезон забронировать гостиницу практически невозможно. В отличие от России в целом в нашем городе количество гостиниц ежегодно увеличивается.

В Санкт-Петербурге средняя гостиница имеет 188 номеров. Однако опыт компании «МКД» показывает, что в разрезе потребностей города в гостиницах эту цифру нельзя использовать как базу при планировании новой гостиницы. В России прошло время, когда строились отели в несколько сотен номеров. Представители петербургских туристических компаний говорят, что наиболее востребованными будут гостиницы среднего класса с количеством номеров около 100.
Инвестиции в развитие гостиниц за последние три года значительно выросли. Администрация выделила под застройку более 150 мест, но сейчас трудно сказать, на каких появятся отели. Санкт-Петербургу необходимо около 30 000 качественных мест, такое количество мест город способен принять без ущерба рынку.

Любой инвестор на всех стадиях строительства сталкивается с множеством типичных проблем, которыми обусловлена специфика гостиничного бизнеса.
Большинство проектов, с которыми работали специалисты «МКД» при составлении планов развития, уже имели архитектурное решение или общую концепцию здания. И в более чем половине случаев требовался пересмотр проекта, поскольку архитекторы и дизайнеры, которые проектировали гостиницу, не учитывали специфики отельного бизнеса. Поэтому правильным будет на этапе бизнес-идеи обратиться к специалистам, которые укажут на эту специфику, чтобы избежать затрат, связанных с переделкой проекта.
В 2002 году многие инвесторы получили участки в расчете на быструю окупаемость в юбилейный год. Но финансовые планы показали сроки окупаемости 5–7, а в некоторых случаях 10 лет. Для большинства российских инвесторов, ранее не занимавшихся гостиничным бизнесом, такие сроки кажутся неприемлемыми.
Это объясняется тем, что на строительство одного кв. м гостиницы требуются более высокие затраты по сравнению с бизнес-центром. В зависимости от класса и размера гостиницы они могут варьироваться в достаточно широком диапазоне. Например, на строительство хостела потребуется $500 кв. м, а на отель класса
5 звезд и 5 000 может быть недостаточно.
Однако при принятии решения о финансировании необходимо учитывать не только сроки окупаемости и первоначальные вложения, но и жизненный цикл проекта. В краткосрочной перспективе строительство бизнес-центра или торгового комплекса выгоднее, и пока ситуация такова, что объемы строительства гостиниц уступают строительству прочей коммерческой недвижимости. Для инвестора выглядит более привлекательным проект, который при меньшем годовом доходе обеспечивает ему меньший риск невозврата инвестиций.

Гостиница – серьезный бизнес, от которого собственник будет получать стабильный приток денежных средств, хотя риск и уровень вложений здесь выше, при этом не потребуется значительных затрат, связанных с реконструкцией объекта. Гостиницы, построенные в советский период, приносят своим владельцам доход, хотя капитальный ремонт в них не проводился.
Ценовая политика, применяемая отелями, позволяет устанавливать дифференцированные цены в зависимости от сезона и даже дней недели. В отличие от договоров аренды, которые обычно заключаются на один год, в течение которого величина арендных платежей меняться не может. Учитывая неустойчивость российской экономики и высокие темпы инфляции, этот фактор может стать решающим в пользу строительства отеля.
Но чтобы получить доход, мало просто построить гостиницу, ее надо эффективно эксплуатировать. С точки зрения собственника наиболее эффективным будет привлечение управляющей компании.

Несмотря на то, что с каждым годом интерес иностранных гостиничных сетей к Санкт-Петербургу растет, ожидать строительства ими гостиниц не приходится. Пока сетевым операторам выгоднее заключать договора на управление, и для них интересны высококлассные гостиницы с номерным фондом 150–300 номеров.
Это связано с затратами на управление. Вне зависимости от количества номеров они, как правило, будут являться величиной постоянной, и для гостиницы с номерным фондом 50–150 номеров это будет очень дорого, а для гостиницы менее 50 номеров почти невозможно.
Выходом для них будет привлечение на стадии проектирования инжиниринговой компании, специализирующейся на объектах гостиничной индустрии для сопровождения проекта. Специалисты такой компании проведут анализ документации, исправят ее в соответствии с требованиями рынка и разработают недостающую, особенно это актуально в отношении финансовых планов. В гостиничной индустрии есть собственный формат представления данных USALI. На стадии строительства подберут необходимое оборудование и проконсультируют по его эффективному размещению, а также окажут помощь при его закупке.
Речь идет не только о контроле за работоспособностью оборудования, а о запуске гостиницы, как полноценного бизнеса. Передача контрольных функций при строительстве и вводе в эксплуатацию в руки одной компании может существенно сократить время на реализацию проекта и, как следствие, снизить затраты. Впоследствии для компании, реализовавшей проект, будет достаточно просто реализовать управленческие функции посредством формирования команды профессиональных менеджеров. Гостиница в свою очередь сможет снизить административные затраты и затраты на привлечение управляющей компании.
Кроме того, если у гостиницы не получится заключить договор с иностранным оператором, такая компания не оставит проект. Ее специалистами будет проведен поиск и тренинг персонала, подобрано эффективное решение в области информационных технологий по автоматизации деятельности бэк- и фронт-офиса. На заключительной стадии реализации проекта маркетологами может быть разработан план мероприятий по продвижению услуг гостиницы.

 

Емкость рынка оценивается показателем обеспеченности номерным фондом в расчете на 1 000 жителей, в России он находится на очень низком уровне.
У Петербурга это показатель имеет второе по стране значение 6,5.
В крупных городах Западной Европы этот показатель в несколько раз выше: Берлин - 20, Милан - 35, Лондон - 30, в США среднем 40-50.

190000, Россия, Санкт-Петербург,
пл. Труда, д. 2, тел. (812) 380-0640,
факс 380-0644